Empresa 'abre mão’ dos terrenos mais caros da beira-rio para criar um bairro de R$ 1 bilhão em SC

No mercado de incorporação e desenvolvimento urbano brasileiro, em terrenos banhados por águas navegáveis, geralmente a margem é fatiada nos lotes mais caros da tabela para maximizar o Valor Geral de Vendas (VGV) imediato, enquanto o restante absorve uma ocupação secundária. Em Tijucas, município estrategicamente posicionado no eixo litorâneo de Santa Catarina entre Florianópolis e Balneário Camboriú, o empresário Ricardo Laus decidiu "rasgar” três versões de masterplan e inverter essa equação em um projeto de R$ 1 bilhão em VGV.

À frente da Novo Ambiente Urbanismo, Laus renunciou à venda privada de 2 mil metros lineares às margens dos rios Tijucas e Oliveira para transformar em um parque linear aberto ao público dentro do Rioparque, bairro planejado de 460 mil metros quadrados em todas as suas fases. Somada à emissão de um Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI) para colocar quase um terço da obra no chão antes de abrir o estande de vendas, a decisão ousada se converteu em um caso de estudo sobre liquidez: logo na primeira semana de comercialização, 80% dos lotes unifamiliares da primeira fase foram vendidos.

Os bastidores dessa engenharia financeira e urbana foram detalhados por Laus durante o COMPLAN 2026 (16ª edição do principal encontro de comunidades planejadas e desenvolvimento urbano do país, promovido pela ADIT Brasil em Balneário Camboriú), em apresentação conjunta com a arquiteta e urbanista Juliana Castro, da JA8 Arquitetura Viva, responsável pelo projeto do Rioparque.

“A conta tradicional dizia: venda a beira-rio pelo dobro do preço. Mas, se fizéssemos isso, apenas 50 famílias aproveitariam toda a valorização do rio. Quando criamos o parque linear de dois quilômetros aberto para a cidade e a todos, o metro quadrado que aparentemente perdemos na margem se estendeu como prêmio de valorização para os terrenos e tende a expandir ao município e ao entorno. As áreas subiram de patamar porque tem um parque na porta. A renúncia à margem imediata protegeu o Valor Presente Líquido (VPL) e a liquidez de toda a área”,explica Ricardo Laus, fundador e CEO da Novo Ambiente Urbanismo.

O motor do wellness real estate e o valor de 25%

A estratégia adotada em Santa Catarina também é justificada nos indicadores globais de comportamento e precificação imobiliária. De acordo com levantamento do Global Wellness Institute (GWI), imóveis e projetos urbanos concebidos para promover sustentabilidade, caminhabilidade e bem-estar alcançam valores de venda 10% a 25% superiores aos de propriedades convencionais comparáveis.

Antes restrito a edifícios verticais equipados com spas e academias, o conceito de wellness real estate migrou para a escala do urbanismo de bairros inteiros. O setor movimentou US$ 876 bilhões no mundo em 2025 e tem projeção de mais que dobrar até 2030, atingindo a marca de US$ 1,8 trilhão. Enquanto a média global de crescimento do segmento foi de 23,6% ao ano entre 2019 e 2025, na América Latina e no Caribe a expansão acelerou para 36,4% anuais no mesmo intervalo.

Para que a renúncia de área privativa vendável gerasse esse prêmio de valorização no Rioparque, o desenho urbano precisou atuar como vetor econômico. Assinado por Juliana Castro — cujo portfólio na JA8 inclui referências nacionais como a Pedra Branca, o Passeio Primavera e o Boulevard 14/32 do Aeroporto Internacional de Florianópolis —, o projeto adotou o conceito de urbanismo orientado pela paisagem.

Em vez de impor um traçado viário rígido sobre o terreno, a própria bacia hidrográfica moldou o sistema de circulação. O bairro integra moradia, open mall com comércio e serviços, ciclovias, cabeamento subterrâneo, biovaletas para drenagem sustentável e uma marina com capacidade para 240 embarcações, garantindo conexão náutica direta com o litoral catarinense.

“O bem-estar passa a estruturar o planejamento de cidades e bairros inteiros. Ter acesso direto à natureza, caminhar com segurança e resolver a rotina a pé, sem dependência do automóvel, viver em comunidade e de forma saudável são fatores que redefinem a escolha de moradia e sustentam a valorização real do ativo no longo prazo”, analisa Laus.

O risco do CRI antes da tabela de vendas

Com mais de 20 anos de atuação no mercado imobiliário e participação em empreendimentos que somam mais de 4 mil lotes lançados e entregues — incluindo os loteamentos Mata Atlântica e Bosque da Mata, que somaram cerca de 2 mil unidades e criaram o vetor mais valorizado de Tijucas a partir de 2018 —, Laus estruturou a Novo Ambiente Urbanismo ao lado de Jaqueline de Souza Laus, diretora de marketing e relações institucionais, para alçar seu voo mais ambicioso.

Tirar do papel uma cidade planejada de 460 mil m² cercada por dois rios exigiu, porém, duas decisões de governança e alocação de capital que testaram a resiliência da incorporadora antes mesmo do lançamento comercial.

A primeira foi a coragem de parar diante da complexidade ambiental. Em um país onde divergências sobre Áreas de Preservação Permanente (APPs) frequentemente levam loteadores a judicializar processos ou lançar empreendimentos amparados por liminares frágeis, a diretoria da Novo Ambiente optou por suspender temporariamente o cronograma original. O masterplan foi redesenhado e fracionado em duas etapas autônomas — com conclusão total prevista até 2030 —, garantindo que a primeira fase (cerca de 150 mil m²) avançasse com 100% de segurança jurídica.

Para eliminar o risco de percepção e tangibilizar o produto em uma cidade onde o metro quadrado do projeto partia da faixa de R$ 2 mil, a Novo Ambiente foi ao mercado de capitais.

A empresa estruturou um Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI), para custear a infraestrutura pesada. Quando o primeiro comprador visitou o local — estratégia comercial deliberada da empresa, que prioriza a experiência presencial em vez do envio de tabelas —, cerca de 30% de toda a terraplanagem, drenagem subterrânea e pavimentação asfáltica da Fase 1 já estavam executados.

“Parar o projeto para redesenhar as etapas foi desafiador, assim como assumir o custo de um CRI. Mas a reputação não se negocia no balcão. Garantimos que nenhum investidor nosso jamais tivesse uma obra contestada e fizemos com que o comprador não adquirisse uma promessa em 3D, mas pisasse na realidade de uma obra viva. Quando a disciplina urbana se une à governança financeira, a conta fecha”, conclui Ricardo Laus.

Sobre a Novo Ambiente Urbanismo 

Idealizada por Ricardo Laus, executivo com mais de duas décadas de trajetória no mercado imobiliário e histórico de mais de 4 mil lotes lançados e entregues, ao lado de Jaqueline de Souza Laus, responsável pelas áreas de marketing e relações institucionais, a Novo Ambiente Urbanismo é especializada no desenvolvimento de bairros planejados de alto padrão. Com sede em Tijucas (SC), a companhia alia novo urbanismo, inteligência ambiental, segurança jurídica e alto potencial de liquidez para transformar o crescimento urbano da região litorânea catarinense. 

Mais informações:www.novoambienteurbanismo.com