Como tratar a manutenção em prédios

O plano de manutenção em prédios tem como propósito reduzir consertos e manutenções corretivas que costumam ser necessários em momentos de emergência, mas também apresentam um custo elevado.

Quando se trata de dinheiro e organização financeira do condomínio, é muito importante prever as despesas para evitar imprevistos que podem exigir mais recursos do que uma simples manutenção preventiva.

Mas, para evitar essa situação, o síndico precisa desenvolver um planejamento junto com uma comissão de condôminos. Também pode incluir a participação de um profissional especializado em manutenção de prédios.

Plano de manutenção: como fazê-lo

O plano de manutenção pode ser voltado exclusivamente para limpeza predial, para a rede hidráulica, para a rede elétrica, além de trabalhar necessidades específicas. No que diz respeito à limpeza, alguns dos elementos mais importantes são:

Filtro da piscina;

Caixa d’água;

Piscina;

Fachada.

O filtro da piscina precisa de limpeza e troca periódica, quanto a caixa d’água, deve ser limpa uma vez ao ano, por meio de um processo de limpeza e desinfecção.

Para ter mais conforto, os moradores do condomínio investem em melhorias no apartamento, como instalação de papel de parede para quarto masculino, mas, igualmente, necessitam de se sentir confortáveis nas áreas comuns.

A piscina precisa de limpeza rotineira e é fundamental contar com um profissional que vai providenciar o tratamento químico.

Cuidar da fachada também é essencial porque se trata da aparência do prédio. Entre os cuidados necessários estão a limpeza de revestimentos e pinturas periódicas.

Na parte hidráulica, é necessário cuidar das válvulas de descarga, por meio de uma empresa especializada que vai fazer vistoria nas instalações hidráulicas dos apartamentos, ajudando a economizar água.

As bombas de recalque são essenciais e é necessário revisar o bombeamento de água para a caixa superior do prédio, por isso precisam fazer parte do plano de manutenção.

Os registros das colunas de abastecimento precisam ser manobrados periodicamente para se certificar de que sua vedação está em ordem e evitar que emperrem.

Prezar pela segurança é um fator importante em várias situações, e é por isso que quem dirige precisa providenciar reabilitação carteira de motorista. As construções passam pelo mesmo processo, principalmente as mais antigas.

Isso porque as colunas de abastecimento e esgotamento costumam ser de ferro fundido e esse material sofre de oxidação e deterioração ao longo do tempo. Nesse caso, é necessário substituir as colunas, caso o problema apareça.

Na parte elétrica do prédio, é necessário cuidar de para raios, visto que a capacidade de aterramento precisa ser monitorada para saber se o sistema está atuando.

Os recursos de segurança costumam ficar ligados por meio de baterias porque isso evita problemas em caso de queda de energia. Elas necessitam de ser avaliadas de maneira regular, e a sua vida útil deve ser assegurada.

Para a manutenção de geradores, é necessário simular uma queda de energia para verificar o nível de fluídos e combustível, troca de filtros e prestar atenção a qualquer anormalidade do sistema.

Quanto aos planos de manutenção específicos, um bom exemplo é a manutenção de elevadores, um equipamento que apresenta muitos riscos para as pessoas e precisa de muita atenção.

Assim como somente uma boa loja de cortinas pode vender persiana de pvc externa, a manutenção de elevadores deve ser feita por uma empresa especializada, e no caso de substituição de peças, as novas precisam ser de excelente qualidade.

Como fazer inspeção predial?

Para fazer a inspeção predial do jeito certo, ela precisa estar alinhada à realidade do edifício. Existem vários elementos que precisam ser observados, mas primeiro é necessário definir o que será inspecionado, a periodicidade e o objetivo.

A empresa responsável também deve analisar a segurança, qualidade, manutenção e fazer o gerenciamento de risco.

Em relação à segurança, a equipe vai determinar os itens centrais que serão inspecionados, como os processos da empresa, os equipamentos usados no dia a dia e a quantidade de colaboradores.

Depois será necessário definir a frequência das inspeções, uma vez que podem ser diárias, semanais, mensais, semestrais, entre outras possibilidades. O fato é que a periodicidade vai depender do tipo de material que será checado.

Outro ponto fundamental é definir o objetivo da manutenção, uma vez que seu propósito é trazer mais segurança, melhorar a qualidade dos processos e garantir que a manutenção do espaço de trabalho e seus equipamentos esteja em dia.

Cuidar da limpeza com uma varredora de piso industrial é fundamental, mas a manutenção está além desse processo e precisa de um mapeamento para identificar o que será verificado.

A inspeção predial ajuda a identificar não conformidades, mas desde que exista um processo estruturado para colocá-la em prática.

Depois que todos os elementos são identificados, o responsável pela inspeção vai criar um documento que será usado, podendo ser um checklist que ajuda a conferir os itens e a confirmar se tudo está dentro do material.

Pontos que devem ser avaliados

O prédio é uma construção complexa e pode ser destinado ao uso residencial ou comercial, como no caso do espaço onde funciona uma casa de apoio ao idoso. Mas para que ele seja seguro, existem alguns pontos que merecem mais atenção.

Uma das coisas mais importantes é fiscalizar a estrutura do edifício, visto que problemas estruturais são arriscados e podem comprometer a segurança dos moradores.

Também é recomendável fazer a manutenção porque se for necessário solucionar um problema, os custos podem ser muito altos. Entre os elementos que precisam ser fiscalizados estão:

Paredes;

Escadas;

Estrutura do elevador;

Vigas de sustentação;

Estacionamento;

Áreas de lazer.

A periodicidade da fiscalização e da manutenção deve estar de acordo com a necessidade da construção e de seu tempo de edificação. Se houver alguma emergência, o procedimento deve ser realizado antes do tempo.

Mesmo no caso de construções modernas com muro de vidro com alumínio, um dos elementos que precisam ser inspecionados frequentemente é o elevador, visto que seu uso é constante.

A manutenção desse equipamento é obrigatória e precisa ser feita mensalmente por um técnico que vai fazer a manutenção dos motores, contatos do sistema, controles, freios, geradores e interruptores.

Depois de fazer as inspeções e os devidos serviços de manutenção, o condomínio pode receber o Relatório de Inspeção Anual e o recolhimento da Anotação de Responsabilidade Técnica.

Lembrando que esse serviço precisa ser realizado por uma empresa de confiança e que esteja cadastrada no Contru (Departamento de controle do Uso de Imóveis).

Indo para as instalações elétricas, é extremamente importante que elas sejam conferidas durante a manutenção predial. As inspeções devem ser feitas a cada 6 meses para analisar o aterramento e problemas de contato.

Isso serve tanto para prédios residenciais quanto para prédios comerciais com escritório planejado para duas pessoas. O trabalho deve ser realizado por uma empresa habilitada e todos os comprovantes precisam ser guardados.

É muito importante que a manutenção das instalações elétricas seja periódica, pelo menos uma vez ao ano, pois isso ajuda a prever e evitar problemas com fiação que possam colocar em risco a segurança dos moradores e a própria eletricidade.

A manutenção nas instalações elétricas deve ter caráter preventivo porque traz economia para o condomínio, uma vez que os custos elevados nas contas de energia costumam acontecer pela falta de manutenção e desgastes elétricos.

Os condomínios residenciais costumam ter muitas crianças e é por isso que tantos apartamentos providenciam tela mosquiteira sacada, mas para que todos estejam realmente seguros, as instalações de gás também precisam ser monitoradas.

Hoje em dia, o gás encanado é muito comum, mas existe o risco de vazamentos nos apartamentos. É muito importante inspecionar as instalações de gás, pelo menos uma vez ao ano e os apartamentos a cada 3 anos.

Considerações finais

A manutenção predial é um processo complexo, mas que precisa de muita atenção para garantir a boa usabilidade e a segurança de quem mora ou trabalha nessas construções.

O planejamento é realizado por uma empresa especializada e o síndico precisa estar atento à qualidade da inspeção e da manutenção para garantir que o prédio esteja sempre em boas condições.

Esse texto foi originalmente desenvolvido pela equipe do blog Guia de Investimento, onde você pode encontrar centenas de conteúdos informativos sobre diversos segmentos.