Você sabe identificar cláusulas abusivas em um contrato de compra e venda de imóvel? Essa é uma das maiores preocupações – e com razão – dos compradores, já que se trata de um investimento alto e a realização de um sonho. Por isso neste artigo vou compartilhar um pouco do que aprendi nos últimos cinco anos.
Vou ser sincero com você: identificar cláusulas abusivas não é uma tarefa fácil. Além de conhecer as leis, é importante também ter experiência com vários contratos e com ações judiciais.
Mas vou facilitar um pouco e explicar como identificar as mais comuns.
Desde o meu primeiro contato com o Direito eu sempre fiquei fascinado com contratos. Alguma coisa me dizia que não bastava apenas pegar um modelo e trocar o nome do comprador e do vendedor.
Por isso sempre digo que o contrato é como um livro de regras.
Mas não vou mentir. Na maioria dos lugares em que já trabalhei, infelizmente isso que era ensinado e praticado: pegar um modelo que deu certo e só alterar algumas palavras.
Até que um dia um ex-chefe me deu um contrato de compra e venda de imóvel para ler
O objetivo era procurar por alguma brecha que pudéssemos explorar, porque um cliente não queria mais comprar um determinado apartamento.
Ele me explicou que o cliente havia assinado o contrato sem o auxílio de uma assessoria jurídica, e que só depois percebeu que havia sido passado “para trás”.
Nesse dia eu percebi que assinar um contrato é fácil. O “bicho pega” quando você descobre que caiu em alguma armadilha e que aquele negócio não foi uma boa ideia.
É nessa hora que os contratos vão parar na Justiça.
Quem nunca ouviu falar de algum conhecido que teve problema com um contrato de aluguel? Ou que comprou um apartamento e a construtora demorou meses para entregá-lo?
Embora em muitos casos seja possível discutir na justiça, dependendo do contrato não tem jeito. Aquela máxima se torna verdade: “assinou, não leu...”
Por exemplo, quando o contrato é realizado entre duas pessoas físicas, torna-se muito difícil questionar suas cláusulas depois.
E não pense que é fácil derrubar contratos de adesão de grandes empresas, pois elas contam com um time enorme de advogados e uma disposição para arrastar o processo por anos.
Com o tempo e muita prática, descobri que algumas cláusulas abusivas sempre se repetem na maioria dos contratos de compra e venda de imóvel.
E muitas vezes elas são iguaizinhas, até com os mesmos erros de português!
Recentemente, dois clientes de cidades diferentes chegaram ao escritório com um contrato de compra e venda idêntico. Em uma rápida pesquisa no Google eu até localizei o modelo usado pelos vendedores.
Mas um desses clientes já havia pagado o sinal ao vendedor, e depois ficou com medo de assinar o contrato quando viu que a multa para desistir era de 10% sobre o valor do imóvel, além de perder o sinal.
Ele nos contratou apenas para revisar o contrato e identificar outros problemas, e dizer se aquela multa era abusiva.
Mas depois de analisar o documento, realizei uma reunião virtual com o cliente e expliquei que mais de 80% do contrato teria que ser mudado.
Além da multa abusiva, as cláusulas do contrato não conversavam entre si e criavam várias obrigações ao comprador com penalidades severas. E nada para o vendedor.
Então o que são cláusulas abusivas?
Para saber identificar cláusulas abusivas em um contrato, você precisa saber primeiro o que elas são.
Primeiro você precisa entender que nem toda cláusula abusiva é uma cláusula nula.
Ou seja, mesmo que você se sinta lesado, ela pode continuar valendo.
O Código Civil não dá um conceito claro, até porque ele parte do princípio de que as partes têm a mesma força na negociação. Mas há vários elementos que nos ajudam a identificá-las.
O Código de Defesa do Consumidor, por sua vez, mais especificamente no artigo 51, já traz regras claras para identificar as abusividades provocadas pelo fornecedor de produtos ou serviços que nos ajudam em seu conceito.
A partir daí, podemos resumir da seguinte forma: cláusulas abusivas são aquelas que colocam uma parte em extrema desvantagem em relação à outra.
Em outras apalavras, é o que causa desequilíbrio no contrato de forma injusta.
Mas nem sempre os juízes entendem dessa forma.
Vou dar um exemplo prático que já apareceu aqui no escritório.
Imagine que você está comprando o apartamento do seu vizinho, e ele coloca no contrato que você terá que pagar uma multa caso queira desistir da compra. Porém, poucas palavras depois, você percebe que ele pode desistir da venda sem multa.
O que você pensaria nessa situação?
Há um enorme desequilíbrio no contrato. Mas se não questionar antes de assinar, então você concordou com isso.
A experiência é a sua maior aliada
Pela falta de regras claras, só mesmo com o tempo e muita prática será possível aprender de verdade a identificar cláusulas abusivas.
Quando se trata de relação de consumo, entre uma pessoa física e uma empresa ou um profissional, basta analisar o artigo 51 do Código de Defesa do Consumidor e você encontrará as principais proibições em um contrato.
Mas quando se trata de relação entre duas pessoas físicas, as coisas ficam um pouco mais difíceis.
Então antes de assinar um contrato é importantíssimo analisá-lo com cuidado e verificar onde a outra parte está levando vantagem em cima de você.
E não estou falando de qualquer vantagem, e sim de um abuso. Como no caso do vizinho que vende o apartamento e pode desistir do negócio sem pagar multa, enquanto o comprador não.
Sempre que houver uma obrigação ou multa para apenas uma das partes, desconfie: esse desequilíbrio pode ser um abuso.
É possível poupar tempo e se prevenir dos riscos em um contrato de compra e venda de imóvel
Na correria do dia a dia, muitas vezes não temos tempo para aprender novas habilidades ou desenvolver nosso conhecimento sobre outras áreas.
A verdade é que as pessoas estão cada vez mais especializadas e focadas em seus próprios assuntos, e sobra pouco tempo até para o lazer e descanso.
Por isso, contar com um profissional especialista em contratos de compra e venda de imóvel é como comprar tempo.
Essa é a forma mais rápida e segura de você ter uma análise completa de um contrato antes de assiná-lo e te prevenir de fazer um péssimo negócio.
Quando as duas partes conseguem negociar de igual para igual as cláusulas do contrato, elas definem as regras justas para o jogo e garantem que ninguém sairá com a sensação de ter sido passado para trás.
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